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信托融资

信托融资是间接融资的一种形式,是通过金融机构的媒介,由最后信托公司最后贷款人进行的资活动。

  一、信托融资的渠道。

  1、直接找信公司洽谈。

  2、委托相关银行代为寻找信托公司。

  二、信托融资的模式有以下四种:

  1、贷款信托融资模式

  在 这种模式下,信托投资公司作为受托人,接受市场中不特定投资者的委托,以信托合同的形式将其资金集合起来,然后通过信托贷款的方式给开发商,开发商定期 支付利息,并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司;信托投资公司则定期向投资者支付信托受益,并于信托计划期限届满之时,支付最后一期信托收益和 偿还本金给投资者。

  劣势:与银行贷款相比成本高,目前政策调控环境下难以通过监管审批。

  2、股权型信托融资模式。

  在这种模式下,信托投资公司以发行信托产品的方式,从资金持有人手中募集资金,之后,以股权投资的方式(收购股权资扩股),向项目公司注入资金;同时,项目公司或关联的第三方承诺,在一定的期限后,溢价回购信托投资公司持有的股权。

  优势:能够增加房地产公司的资本金,起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件;其股权类似优先股性质,只要求在阶段时间内取得合理回报,并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。

  劣势:一般均要求附加回购,在会计处理仍视为债权;如不附加回购则投资者会要求浮云超回报,影响开发商利润。

  3、财产受益型信托融资模式。

  利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点,开发商将其持有的房产,信托给信托公司,形成优先受益权和劣后受益权,并委托信托投资公司,代为转让其持有的优先受益权。

  信托公司通过发行信托计划,募集资金来购买优先受益权,并且在信托到期后,如投资者的优先受益权未得到足额清偿,信托公司则有权处置该房产补足优先受益权的利益,而开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。

  优势:在不丧失产所有权的前提下实现了融资;在条件成熟的情况下,能够过度到标准的REITs产品

  劣势:物业租售比过低导致融资规模不易确定。

  4、混合型信托融资模式。

  债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点,同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色,通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求

  优势:信托能够在项目初期进入,增加项目公司资本金,改善资产负债结构;债权部分成本固定,不侵占开发商利润,且较易资本化;股权部分一般都设有回购条款,即使有浮动收益占比也较小。

  劣势:交易结构比较复杂,信托公司一般会要求对公司财务和销售进行监管,同时会有对施工进度、销售额等考核的协议。

  三、信托融资与其他融资方式对比,主要优势在于:

  1、融资效率高。

  信托产品筹资周期较短,与银行和证券的评估、审核等流程所花时间成本相比,信托融资时间由委托人和受托人自主商定即可,发行速度快,短的不到三个月。

  2、风险可控。

  根据我国现行法律要求,信托项目自设立起,信托财产需要与受托人、委托人的自有资产进行分离,开展独立核算和报告。这对信托资产与融资企业的整体信用以及破产风险起到了隔离作用,具有一定信用证和风险控制机制。相比之下,银行信贷和股票发行都直接关联企业的资产负债状况,其信用风险需要通过企业内部的财务管理来防范和控制。对于内部管理相对不够规范的科技型中小企业来说,信托融资一定程度上克服了信息不对称的影响,降低了科技型中小企业信用不足的弊端。

  3、融资规模符合中小企业需求。

  信托融资的规模往往很有限,这一特点与中小企业的融资需求相吻合。中小企业由于经营范围和规模较小,对融通资金的需求量也很有限。因此资金募集的水平同中小企业的融资需求相对应,信托的成本对于中小企业来讲也处于可以接受的范围。

  4、信托财产独立性

  信托财产与委托人未设立信托的其他财产相区别,具有破产隔离功能。

  此外,通过贷款或股权形式,信托也可解决项目资本金不足的问题,在目前的信托融资中,有大量的基础设施信托,为政府、企业的基础设施投资项目提供资金支持。当前,随着国家政策推动,信托业还可进入私人股权投资(PE)、产业投资基金房地产信托基金(REITS)等融资项目。可以说,如果运用好信托的优势和特点,能缓解当前企业资本金不足的难题。

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蓝凤凰拜金的小舅子
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  • 更新时间: 2019-10-23

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