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倒按揭

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什么是倒按揭 编辑本段 回目录

“倒按揭”也称“反向住房抵押贷款”。是指房屋产权拥有者,把自有产权的房子抵押给银行、保险公司金融机构,后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后,每月给房主一笔固定的钱,房主继续获得居住权,一直延续到房主去世;当房主去世后,其房产出售,所得用来偿还贷款本息,其升值部分亦归抵押权人所有。

倒按揭缘起 编辑本段 回目录

倒按揭起源于荷兰,这种贷款方式如今在美国以及欧洲的一些发达国家已经发展得比较成熟,许多老年人将之作为安度晚年的一种有效保障。年轻时“以钱买房”,年老时“以房换钱”。这种将“住房反向抵押”的方式叫作“倒按揭”。这种方式最早起源于荷兰,发展最成熟的是美国,在国外已流行一二十年时间,适用于那些拥有房产但缺乏其他收入来源的老年人。上世纪80年代,美国出现了一批拥有价值不菲的固定资产但缺乏养老现金的老人。于是,住房倒按揭在美国飞速发展起来。人们在年轻时按揭买房,到老了再把房产抵押,按月领钱用于养老,辞世后住房由金融或保险机构收回还贷。

和上世纪80年代的美国相比,现阶段的中国也出现了一批拥有自有住房,但基本养老不能保障其生活的老龄人口,加之中国老龄化的步伐越来越快,而基本养老保险发展的速度和提供的保障又远远不及老龄化的速度快。导致许多老人陷入了养老危机中,无钱或少钱养老的情况时有发生。中国*界已经开始研究住房倒按揭在中国开展的前景,各家保险公司和银行也对这个新兴的产品产生了浓厚的兴趣。

美国倒按揭现状简介 编辑本段 回目录

目前,美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。比较流行的主要有三种类型,依据不同的贷款发放单位来区别:首先是联邦XX保险的倒按揭贷款,该贷款由美国联邦住房管理局进行保险,大约90%的倒按揭贷款属于此种类型;其次,是XX担保的倒按揭贷款,该贷款由美国联邦全国抵押协会办理;第三种是专有倒按揭贷款,这种倒按揭贷款模式由不同的公司推出,根据客户群分类而有一定的差异性,属于个人理财型产品。

倒按揭的好处 编辑本段 回目录

第一,倒按揭养老能解决那些急需要现钱养老的老人一大难题。老人自住房抵押给银行后,银行根据房价等估算每月给付老人一笔钱。待老人离世后,银行将房产拍卖,如果低于银行这些年支出总额或与之持平,那么银行与老人“倒按揭”关系结束;反之,多余部分根据老人遗嘱分配。另外,老人的子女也可以再把房产买回,当老人离世后,子女只要把这些年银行支付给老人的总额偿还给银行,并支付贷款利息,子女就可获得房产。这对急需现钱的老人或他们的家庭来说是一个变现的好办法。

第二,倒按揭养老能减轻80后独生子女的负担。“80后”是我国第一代独生子女群体,现在已经到了婚嫁阶段,他们要面对的是典型“四二一”家庭结构:四位已经退休的老人,两个独生子女夫妇,一个已出生或将出生的小孩。在这种情况下选择“倒按揭”贷款,通过两套房产的逐渐变现,解决赡养4位老人的经济压力,将会成为“80后”夫妇的一种选择。当然,如果整个家庭资金宽裕还是可以把房子留到以后再卖。但是对于绝大多数“80后”夫妇来说,婚后的20年里是他们最需要用钱的时候,这期间变现房产将使钱的效用得到最大化。

第三,倒按揭养老有利于搞活房地产市场。当“倒按揭”养老模式实现后,具体操作“倒按揭”贷款的机构在收回住房的使用权以后,必然会将其出售或者出租,这样就会增加“二手房”的供应量,虽然此项业务收来的房子将以小户型为主,房龄也会较老,但地理位置预计会较好,这些房源在二、三级市场上会很受欢迎。对当时资金不算富裕的年轻人来说很适合他们的需要。这样的话,在一定程度上可以缓解住房问题的供需矛盾。

倒按揭在中国施行的障碍 编辑本段 回目录

障碍1:操作层面复杂

“倒按揭”的做法非常复杂,牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素。比如,“倒按揭”利率的确定涉及到房地产市场走势、人均预期寿命等因素。

因此,“倒按揭”利率的确定是一个比较大的难题。如果按揭利率的确定偏向消费者,银行的风险就会加大,而如果按揭利率偏向银行,消费者就会觉得不合算。另外,实行“倒按揭”很重要的前提就是要有保险业的参与,和银行进行风险共担,银行提供的不是社保基金,它需要有足够的盈利空间。在上海、南京等地曾出现过类似的倒按揭业务,上海以住房公积金为操作主体,南京是某开发商推出的老年公寓项目,从市场操作情况看,需求是极个别的。目前这种做法在银行范围内大量推广的可能性不大。

障碍2:适用人群狭窄

“倒按揭”的适用人群范围很窄,只适用于大中城市的低收入、有住房、且无子女继承的群体。他把这些人大致可以分成以下几大类:

1.孤寡老人。他们没有子女来供养他们,去世后也不用想着把房子留给后人,所以这部分老人生活如果没有保障,可以想想用“倒按揭”。

2.有子女,但自己收入有限,子女无能力给予老人更好的生活条件,也不需要老人提供住房的。这部分老人可以成为“倒按揭”的拥护者。

3.不用考虑把房子作为遗产给予子女的老人,可以把房子“倒按揭”,在有生之年既可以享受住房又可以享受房子带来的经济效益。

4.家庭生活优越,有闲置房产的老人。可以考虑将闲置房屋出租也可以考虑“倒按揭”。

“观念其实也是一个障碍,老年人有房子也想留给子女,让他们把房子倒按揭出去换现钱,恐怕一时难以接受。”

障碍3:政策法律尚不健全

“倒按揭”从法律角度讲,是一种“逆向贷款”,即房产所有者以房产作为抵押,向银行或是其他机构贷款,用于保障自己的养老生活。但在倒按揭进行实质性操作阶段,房屋产权、评估、房价、老年人的人寿计算等等诸多因素,仅靠现有评估机构或者操作部门,无论从业务范畴还是业务水平上以及公信力上,都无法做到合理准确地评估房产价格,让消费者满意和认可。倒按揭发生纠纷怎么办?有法律依据吗?这些都需要考虑在先。“倒按揭”若能成为现实,还需要有一定的政策法律和权威部门联合起来进行保障。

倒按揭
倒按揭

参考资料
[1].  五道口争鸣:倒按揭养老在中国行的通吗?   http://business.sohu.com/s2007/daoanjie/
[2].  倒按揭及其在中国的前景分析   http://www.lwenwang.cn/jingjiguanlilunwen/2012/333.html
[3].  “倒按揭”的中国难题   http://www.360doc.com/content/06/0615/23/7579_135586.shtml
[4].  倒按揭能养老吗   http://www.meilele.com/article/zhuangxiu-gonglue/16394.html

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  • 更新时间: 2017-11-03

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