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房抵贷

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定义 编辑本段 回目录

房抵贷就是二次抵押贷款,指借款人将自然人名下的房产(住房、商住两用房)抵押给银行、P2P金融机构,申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。

“房抵贷”其实很早以前就有,且很多银行都有这项业务,只是在具体限制上有差异。有的银行只接受按揭还清的房产,而有的银行则可接受未结清贷款的房产。具体是银行按照市场价格的六七成,减去剩余贷款数,就能贷到相应数额的款项。部分银行把房抵贷额度控制在300万元,最长可贷30年,国内的P2P网贷平台也参与了房抵贷的业务。

房抵贷用途 编辑本段 回目录

贷款用途为消费或经营,包括买车、装修、教育、医疗、旅游等用途,不能用于买房。贷款人在申请贷款时,都要填写贷款用途,还要提交能证明用途的合同、发票等材料。银监会还规定,发放的消费贷款如果金额超过30万元,不能直接打到贷款人的账户,而是采取受支付形式,打到用途有关的账户。

虽然明文规定贷款资金不能用于购房,但在房价大涨的利益驱动下,由于在受托支付上发明多种规避之道,银行或P2P金融机构难以对贷款去向进行监督。

因此,房抵贷的真实资金用途,也大多去买房了。

网贷平台房抵贷业务 编辑本段 回目录

概况

网贷之家2016年9月份发布的一份研究报告,在2016年1-8月,国内市场共有773家P2P网贷平台涉及房贷业务成交量为1256.50亿元,综合收益率高达10.96%,平均借款期限为5.24个月。P2P房抵贷产品覆盖了个人和企业在房地产融资上的大部分需求。而到了2017年4月,P2P平台房抵贷业务成交量仅约为140.52亿元,从事该业务的平台为369家。在这369家P2P网贷平台中,主要也是分布在北京、深圳、上海三个网贷发展居于全国前列的地区,平台数量累计占比达到了49.16%;成交量方面,北京、深圳、上海三地房贷平台的累计成交量约为103.57亿元,占房贷平台累计成交量达到73.70%。目前对房抵贷产品规模尚无权威统计。以房产抵押为基础的产品规模应该不少,毕竟在很多地区,尤其是一线城市,房产还是最好的抵押产品,其保值性、流通性都较一般抵押品好。房抵贷普遍的质押率是70%,利率各有偏差,至少较基准利率上浮30%;期限一般在3-5年,甚至10年。本质上,房抵贷就是更高额度的消费贷款,而一般个人消费贷款最高上限在100万左右。

退出业务

2016年8月下旬银监会公布《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》,对于同一自然人在同一网络借贷信息中介平台的借款余额上限不超过人民币20万元,在不同网络网贷信息中介机构借款总额不超过人民币100万元;同一法人或者其他组织在同一网络借贷信息中介机构平台的借款余额上限不超过人民币100万元,在不同网络借贷信息中介机构平台的借款余额上限不超过人民币500万元。

这一规定使得小额信贷消费金融车贷业务逐步成为了网贷行业发展的主流,房抵贷等大标居多的业务受到抑制。新规严格执行以后,P2P平台做不了房抵贷,赎楼贷也做不了。

有些曾经专做房产抵押贷款的P2P平台不堪压力已经转型其他业务,还有些平台则退出了市场,目前市场上还在做房产抵押贷款的P2P平台,其股东有些是地产商背景,所以还能维持业务运作;但是收益率也已经下降了很多,在一线市场低迷、房价都有松动迹象的时候,没有哪家平台愿意以超过10%的收益率发标。二三线城市没人做,做了也发不出去,没有投资者认购。而P2P房抵贷萎缩严重不仅仅是因为房产市场的低迷,还有政策新规对于该项业务的限制因素。

房抵贷的风险 编辑本段 回目录

央行披露的数据显示,2017年6月末,人民币房地产贷款余额29.72万亿元,同比增长24.2%,增速比上季末低1.9个百分点;上半年增加3.04万亿元,占同期各项贷款的38.1%,比一季度占比低2.3个百分点。其中,个人住房贷款余额20.1万亿元,同比增长30.8%,增速比上季末低4.9个百分点。上半年,房地产贷款无论是增速还是在贷款中的占比都是下降的,主要原因应该是房地产的调控政策。但是即便如此,同比增速仍超过24%,占各项贷款的38%以上,这样的数据仍然触目惊心,房贷占所有贷款的40%左右,无论如何,都是不正常的。

房地产贷款增速凶猛,主要归功于XX的去库存和转杠杆的政策,尽管随着一线城市房价有所松动,房贷占比有所下滑,但是如果今后一线城市房价再次上扬,房地产贷款占比还会满血复活。这其中各家银行推出的“房抵贷”,是房贷大幅飙升的一个重要推手。2014年下半年以来,消费贷、信用贷等银行贷款疯狂涌入股市;2015年下半年,这类资金开始转向楼市。同时,银行纷纷重启房抵贷,其规模爆发式增长。

“房抵贷是个。”一位大行风控人士评论称,房抵贷完全依靠房地产的价值,没有按揭分期偿还这一风险递延。“抵押了房子再去买,一套房涨到1000万元,就能给出700万元的贷款。楼市这样不断加杠杆,很恐怖。”房抵贷的房,实行名单制,看起来风险可控。但事实上,好楼盘都是涨得猛的楼盘,这就演变成,越涨的楼盘越好贷款,形成危险的循环。

银行的压力测试结果是,房价下跌30%-40%,银行不会有损失,那是风险都转嫁到了借款人身上。房抵贷相当于加杠杆,进一步助推楼市的疯狂,而一旦楼市风险真的来了呢?恐怕谁都逃不过去吧!

P2P房抵贷业务还存在二次抵押的风险敞口,与银监会发布的政策也相抵触。当借款人因某种原因不能履行还款义务的时候,处置房屋之后因平台出借人没有优先受偿权而可能得不到或者不能全得到赔偿。尤其在资产处理所带来的流动性风险房屋抵押贷款中最为重要的一个风险,在一些二三线城市,仍有大量的库存需要消化,而一线城市,由于房价过高,除非是刚需,本身很难有人买房投机,这使得房屋的流动性一般,在房屋抵押借款出现逾期时,往往采用过户售卖,转让给其他机构的方式变现,处置的时间一般较长,在资金流动性不足的情况下容易出现挤兑危机。

把本来就是贷款买来的住房再次抵押贷款,无论投资什么都是加杠杆行为。如果再投资买房,其风险可想而知。如果第三次、第四次……循环往复抵押买房,整个社会经济金融风险将无穷大,一旦一个环节资金链条断裂,那么必将引爆金融风险。P2P的房抵贷目前规模已经比2016年三季度最高点下降了很多,但这其中就是一个隐性“挤泡沫”的过程,400多家平台离场就是明证。
房抵贷
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参考资料
[1].  房抵贷取代首付贷? 773家P2P房贷成交超千亿   http://www.wdzj.com/news/hangye/35990.html
[2].  千亿规模房抵贷推高楼市? 业内:纯属误解   http://www.wdzj.com/news/hangye/36618.html
[3].  “房抵贷”生死劫 去杠杆致400家P2P平台离场   http://www.wdzj.com/news/hangye/104622.html
[4].  司法部出手!房抵贷市场的“大地震”要来了?   http://www.wdzj.com/news/hydongtai/644622.html
[5].  首付贷到房抵贷,楼市的疯狂还要多久?   http://www.sohu.com/a/115336592_457632
[6].  房抵贷是如何流入楼市的   http://news.163.com/16/0910/01/C0IL2V6Q00014AED.html
[7].  “房抵贷”加杠杆火热 最高额度无上限   http://finance.caixin.com/2016-09-05/100985317.html
[8].  “房抵贷”大退潮 400家P2P平台出局   http://news.hexun.com/2017-05-23/189312256.html
[9].  危险的房抵贷   http://www.chinatimes.cc/article/69394.html
[10].  互联网房抵贷十万亿市场,如何切入?   http://money.163.com/17/0804/19/CR13DS9R002580S6.html
[11].  “房抵贷”和“有房就贷”有多大区别?   https://www.rong360.com/gl/2016/10/09/115258.html

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  • 更新时间: 2017-08-18

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