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房地产众筹


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定义 编辑本段 回目录

房地产众筹是指在互联网金融背景下,发起人针对某一地产项目通过线或线下途径向合格投资人发起众筹来达到营销、融资、销售等在内的商业目的,并承诺给予投资人产权、股权或其他回报的商业模式。

房地产众筹对应的物业形态包括但不限于商品房、商铺、厂房、公寓。众筹形式包括众筹购房、众筹租房、众筹拿地、众筹建房等。


起源 编辑本段 回目录

众筹(Crowd Funding)指的是在互联网上面向大众筹集资金,以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。2012年12月8日美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中,诞生了“房地产众筹”模式。

房地产众筹的六大模式 编辑本段 回目录

模式一:合作单位有购房需求,开发商却缺少拿地资金,这该怎么办?——“定向类”众筹来解决
定向类众筹通常是在立项或者拿地之前进行,为减少拿地及后期销售的不确定性,开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛条件,要求合作单位须对定向拿地具有一定影响力,且有一定数量的员工有购房需求。
定向类众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障,但要求投资者需在拿地前支付基本全部购房款,开发商在这一过程中仅获得管理收益。定向众筹的优势在于在拿地前便完成认筹且众筹资金度大,大幅降低了开发商在开发建设过程中自有资金的投入量。但由于政策、合作单位选择风险,现阶段除众美集团外,少有开发商使用

模式二:“融资型开发类”众筹能解决什么问题?——锁定客户+融资
融资型开发类众筹通常适用于区域房价上涨预期资金成本不匹配,项目利润不足以覆盖银行信托等传统融资方式的资金成本的情况。通过在项目拿地后、建设前进行众筹,为项目建设阶段提供低成本资金,达到降低项目负债率的目的,同时也利于提前锁定一批购房意向人群。
开发类众筹的参与门槛一般较高,并需要投资者在预售前支付所有房款;且房价折扣一般基本持在年化收益率 10%左右。已有代表是平安好房众筹建房模式。

模式三:还未拿到预售许可,提前蓄客如何实现?——通过“营销型开发类”众筹提前锁客
“营销型开发类”众筹一般在项目建设期进行,虽然众筹期处于项目预售前、募集金额也用于项目建设,但相对于整个项目建设成本及后期价值,营销型开发类众筹的募集资金额度通常不算太高,如当代北辰 COCO MOMA 项目两期众筹资金额度共计仅为 2450 万元,对融资环节的支持作用不明显。但由于众筹发起时间在建设期,有利于项目的前期宣传,并能为项目提前锁定一批有购房意向的客户。因此,“营销型开发类”众筹的营销推广意义大于融资意义。

模式四:项目短期去化难,如何让存货转化为现金流?是否能通过客户推动项目宣传?——试一试“购买型+理财型”众筹
对短期去化较为困难、房价有上升预期的现房或者准现房产品,可采用“购买型+理财型众筹”的模式。通过拿出部分房源作为标的,以低于市场的销售价格及“基本理财收益+高额浮动收益”吸引客户,设定固定期限,由投资者共同享有标的物产权。在退出时,投资者享有优惠购房权或将标的物销售后退出获得增值收益;开发商则牺牲部分利润获取大量现金流,提升项目知名度。
“购买型+理财型众筹”参与门槛较高、基本在 10 万以上,开发商一般会承诺参与者“基本收益率(3%-5%)+购房优惠价格”的收益模式,众筹期间基本上均会设置一定时间的锁定期,锁定期内参与者不得申请退出。

模式五:新项目开盘,如何试探市场对项目价格的接受程度?——有了“彩票型”众筹,新盘定价不再难
彩票型众筹实际多属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动,并且通过投资者竞价的方式,探寻市场对项目定价的接受程度。彩票型众筹的参与门槛一般较低,通过拍卖、高收益率等形式,鼓励尽量多的投资参与,从而达到扩大活动影响、炒热楼盘的目的。彩票型众筹的周期通常较短,且所有参与者均可获得收益。

模式六:租金高但货值大,这类物业如何实现快速去化?——别慌,还有“REITs 型”众筹
对于有稳定收益、但总价高或不可分割的产品,在拿地后可选择 REITs 型众筹,通过多人持有一个物业产品,降低单个投资者的投资额度,达到促进销售去化、改善项目现金流的目的。在众筹成功后,所有投资者将组建成立资产管理公司,由资管公司整体购买物业,并委物业管理公司等进行管理运营;投资者通过金融产品持有物业相应权益,获得租金收益以及持有期内的物业增值价值;开发商以较高的销售价格获得现金,同时收取长期的资产管理费用。该模式一般会设置若干年的封闭期,封闭期后,项目发起方将按需要定期召开投资者会议,协商决策是否退出项目等问题。REITs 型众筹通常门槛较高,持有期较长,一般来说要 2 年以上。

中国房地产众筹联盟 编辑本段 回目录


2015年,万科绿地、万通、碧桂园、平安集团等25家企业发起了中国房地产众筹联盟。

中国平安集团董事长兼CEO马明哲、绿地集团董事长总裁张玉良、万科集团总裁郁亮、中国房地产协会副会长任志强、碧桂园董事局*杨国强、SOHO中国董事长潘石屹、万科集团高级副总裁张海、平安好房董事长兼CEO庄诺等人参加了联盟成立大会。

房地产众筹应该是拿地众筹,而销售众筹或价格众筹。在众筹拿地的过程中,投资者不再仅仅是购房者、理财者,而是以“微开发商”的身份参与融资,在众筹成功后,在让用户根据需要,设计出不同的金融产品,进而拥有该房产的产权或权益。

众筹建房一方面可以节省开发商的融资成本和销售成本,而这两项成本在开发商总成本中占比分别为7%和3%左右,总共约为10%。另一方面,投资者可以以更低的价格购买到房产,即便最终资金没有流向房产的购买,依旧可以拥有作为金融产品的角色获取众筹收益权。此外,用户还可以按照自己的需求定制房产,满足个性化需求。

房地产众筹评论 编辑本段 回目录


潘石屹:中国需要发展需要建房子,需要非常多的钱,可是中间要连接钱和需要钱的这两者之间的管道,非常窄。在今天,出现了“众筹”这样一个新的工具,就是把钱和需要钱的直接地联系在一起,而且这样的联系是公开、透明的,平安先投钱,再让别人投进来,而且所有的项目都是可以追溯的,和市场买的普通的金融产品不一样。

任志强:在不开放的市场,一定会逼着所有的人用另外一种办法解决现在存在的困难。我用众筹的方式就可以通过实物转换的方式获得其中的便利。众筹在解决中间环节,因为融资成本的降低,就会让房价降低。房价可能还是这么高,但是对于众筹的人来说因为你享受到打折的优惠,但是对社会来说房价没有变化。

王健林:如果稳赚1号众筹模式成功,万达可以抛弃传统的外部投资机构

冯仑:解决中低收入人群住房问题方法很多,众筹是一种有自主居住的房屋产权性质的解决方案。

房地产众筹风险 编辑本段 回目录


政策风险,游走在监管的灰色地带,或涉嫌非法集资

非法销售商品房风险:根据《中国商品房管理办法》,开发商要销售商品房首先要达到预售条件,无论开发类还是营销类众筹,都需要用户在建房前先把钱给开发商,“没有达到预售要求”。

资金挪用风险。房产众筹时间链条比较久,钱给到开发商和平台后需要保证资金安全。

部分地方停止开展房地产众筹业务 编辑本段 回目录


2016年4月12日,深圳市互联网金融协会下发《深圳市互联网金融协会关于停止开展房地产众筹业务的通知》,要求全市各互联网金融企业全面停止开展房地产众筹业务。4月13日,广州市金融局专门召集广州市互联网金融协会和广州金融业协会对房地产众筹进行了研究,要求规范银行、小贷公司P2P平台、众筹平台房地产众筹业务。

参考资料
[1].  房地产众筹成立高峰论坛   http://html.pinganfang.com/zcfc1/index.html
[2].  置身灰色地带 “房地产众筹”应该怎么玩?   http://www.wdzj.com/news/zhongchou/25734.html
[3].  房产众筹再遇“急刹车” 广州拟跟进全线叫停   http://www.wdzj.com/news/zhengce/28040.html

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  • 更新时间: 2016-04-15

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