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REITs

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什么是REITs? 编辑本段 回目录

Real Estate Investment Trust

REITs是房地产信托投资基金的英文简称,是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。说到底,REITs其实就是一款投融资工具。投资者通过购买REITs份额,间接持有物业资产,投资收益主要来源于物业租金和物业增值部分,而地产商也通过这种方式提前获得现金流,降低资产负债率,缓解资金压力。

REITs具有如下几方面的特点 编辑本段 回目录

(1)流动性:REITs将完整物业资产分成相对较小的单位,并可以在公开市场上市或流通,降低投资者门槛,并拓宽了地产投资退出机制

(2)资产组合:REITs大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资产,如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。

(3)税收中性:不因REITs本身的结构带来新的税收负担,某些地区给予REITs产品一定的税收优惠。

(4)积极的管理、完善的公司治理结构:公开交易的REITs,大多为主动管理型公司,积极参与物业的经营全过程;同时,和上市公司一样拥有完整的公司治理结构。

(5)收益分配:REITs一般将绝大部分收益(通常为90%以上)分配给投资者,长期回报率高,与股市、债市的相关性较低。

(6)低杠杆:同房地产上市公司一样,REITs同样是杠杆经营,但杠杆较为适中,美国的REITs资产负债率长期低于55%。

REITs打通住房租赁市场的退出通道 编辑本段 回目录

REITs起源于20世纪60年代的美国,90年代后,REITs进入高速发展期,目前全球上市的REITs共计约800支,其中,亚洲市场上活跃的REITs占比近20%,总市值近3000亿美元。REITs在国内处于初步发展阶段,早期中信起航、苏宁云创相继推出“类REITs”模式,而后2015年9月鹏华前海万科REITs正式登陆深交所,截止今年上半年累计收益11%,同期沪深300指数跌幅超18%、中证全债指数微涨0.91%、货币基金期间平均七日年化收益2.87%。可见,REITs在阶段性收益水平和波动率水平显著优于A股市场、债券市场、现金管理,是相对优质的投资标的

其实,国内很多从业人员对REITs还是很陌生的概念,REITs是房地产信托基金的英文简称,是房地产证券化的重要手段。说到底,其实就是一款投融资工具。投资者通过购买REITs份额,间接持有物业资产,投资收益主要来源于物业租金和物业增值部分,而地产商也通过这种方式提前获得现金流,降低资产负债率,缓解资金压力。

政策为何鼓励住房租赁REITs? 编辑本段 回目录

鼓励住房租赁市场发展是2017年房地产业的政策重点之一.住房租赁市场主要参与者(大型房地产商、酒店行业、长租公寓运营商、互联网创业公司等)存在融资规模小、融资成本高等难题,REITs的融资方式有望成为国内住房租赁企业重要融资渠道。

2016年文件提出“鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,向住房租赁企业提供金融支持”;“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品”和“稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”。2017年住建部文件还提出“支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险”。

地方XX也纷纷制定相关的鼓励REITs发展的相关政策。以北京为例,在今年八月份*的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》中,就明确提出要研究制定鼓励房地产投资信托基金(REITs)发展的优惠政策,协调与指导金融机构积极参与,支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资

RITS对于对培育住房租赁市场有以下意义 编辑本段 回目录

一是资金筹集的需要。租赁市场的发展特别是公租房建设,仅靠XX投入远远不够,离不开社会资金的参与。REITs出现之初的目的就在于集合机构和个人投资者的资金,投资于收益型物业,并获得以租金收入为主的投资收益。REITs约束较为严格,信息披露规范,专业化运营管理,作为房地产投资较理想的渠道,对社会资本具有吸引力。为此,REITs可成为房地产资金特别是长期资金的来源渠道,且其投入方向也符合发展租赁市场发展目标。

二是激活市场的需要。REITs将所筹集的资金收购住房并出租经营,有助于消化住房市场库存,盘活存量住房并加以有效利用,从而提高资源利用效率和住房租赁市场的活力。

三是规范市场的需要。通过专业化的住房租赁运营管理,改变目前住房租赁市场小、散的局面,有利于规范租赁市场,保障租赁各方的合法权益。REITs对收益率的要求将倒逼经营管理和物业服务质量的提高,为房地产提供更高的附加值,有助于改变我国房地产重售不重租的状况,加快专业租赁机构的培育和发展。

四是引导住房消费和投资理念的需要。REITs通过专业化管理,为市场提供优质的租赁住房,作为满足住房需求、实现“居有其所”的替代选择,有助于改变以买房为主的住房消费理念。REITs为投资者提供合理的投资回报,作为投资房地产的有效途径,促使投机性炒房转向长期投资房地产,引导房地产投资理念的转变,有利于房地产市场的平稳健康发展。

总之,REITs有助于解决发展租赁市场所需的资金,激活和规范租赁市场,培育租赁机构,符合现阶段我国发展租赁市场的需要。REITs也有利于我国房地产市场和房地产金融的发展。

国内首单央企租赁住房REITs发行 编辑本段 回目录

随着租售并举住房体系的推进,配套的金融改革和工具也实现了重大突破。

10月23日,国内首单央企租赁住房REITs(房地产投资信托基金)、首单储架发行REITs——中联前海开源保利地产(600048,股吧)租赁住房一号资产支持专项计划获得了上海证券交易所的审议通过。这是继10月11日国内首单长租公寓资产类REITs获深交所批准发行之后的又一类REITs产品。

在业内人士看来,保利租赁住房REITs获批意味着租赁住房资产证券化开创了新篇章,有助于解决房企对租赁住房投资回收周期过长的弊端,对房企实现住房租赁市场轻资产运营模式提供了现实样本,有望增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心及动力。

REITs发展潜力大 编辑本段 回目录

据悉,保利租赁住房REITs由中国保利集团公司控股公司保利房地产(集团)股份有限公司联合中联前源不动产基金管理有限公司共同实施,产品总规模为50亿元,以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,采取储架、分期发行机制,优先级、次级占比为9:1,优先级证券评级AAA。本单产品的成功落地,验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性,为租赁住房资产证券化树立了榜样。

对于首单央企租赁住房REITs的成功获批,有业内人士认为,租赁住房REITs的发行,符合“房住不炒”、发展住房租赁的大势,后续有更多住房租赁企业或将加入进来。同时,储架发行机制在REITs领域是一个创新,当前类REITs的发行为公募REITs做了铺垫,未来公募REITs的发行必然有赖于法规的完善。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,保利此次发行租赁住房REITs,充分体现了租赁市场的发展正逐渐步入到金融化包装时代。此类金融产品不但可以促进当前租赁市场的资金回笼,而且通过REITs产品还可以有效地促进价格发现机制的形成,而一些租金回报不好或经营状况不佳的企业实际上都会在类似REITs产品的发行和认购方面获益。

中国REITs联盟秘书长王刚表示,住房租赁的特性意味着以后更多的房子将由机构持有,以前是散售后由个人出租,未来的方向则是机构化的持有越来越多,而金融工具REITs有助于完善整个住房租赁市场,住房租赁REITs是未来的方向。

不可否认,未来国内REITs巨大的市场空间有待于不断挖掘。保利方面有关人士认为,住房租赁REITs将是行业的加速器,从机构规模、行业标准、收益提升等多方面对整个行业发挥出促进性作用。美国最大的公寓REITs企业EQR市值已达244亿美元,国内租赁住房市场的前景亦不可限量。

据了解,REITs是实现不动产证券化的重要手段,是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者资金的方式,该信托基金需交由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资的综合收益按比例分配给投资者。目前,我国还没有建立起明确的REITs制度,但国内的监管部门和各市场主体在房地产证券化方面的探索却一直没有停止过。

目前的争议 编辑本段 回目录

低租售比背后REITs如何算账?

正如业内人士所说,最终REITs产品还是要算账,回归收益率,要看借债的成本能否覆盖租金收益,这是一个很关键的指标。REITs的收入来源为投资于房地产及物业的经营现金流,在租赁住房REITs产品中,持有物业的租金收入无疑是现金流的主要来源。

以保利本次REITs产品为例,其利用基础资产组成SPV,再通过股+债的方式收购SPV股权之后,该单产品采取储架、分期发行机制,储架额度期限两年;产品期限18年。该产品优先级、次级占比为9:1,优先级份额即40亿元在上交所公开转让、交易。这意味着保利旗下瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会等四大租赁品牌的租金收入将构成保利REITs产品的现金流来源。

然而,也不是所有的房地产人士都对REITs的发展抱乐观的态度。

中原地产首席分析师张大伟认为,租赁行业的核心问题是租售比悬殊,按照市场目前的资产价格与租金价格看,租赁行业盈利的可能性很小,以北京为例,一套500万元的普通住宅,年租金收益不足10万元,这种情况下,租赁企业核心问题是如何盈利,而不是寻找渠道变现利润继续投资。目前租赁市场的竞争还处于初级阶段,还没有形成知名度品牌,大部分企业都是依赖资金优势在租赁市场竞争,核心的盈利能力还有待市场检验。

仲量联行中国区研究部总监周志锋也认为,在中短期内,中国的REITs快速发展需要时间:“原因有多方面。租金收益率低是最大的障碍,目前很多资产的收益率仅为4%甚至更低。此外,缺乏REITs和资产的专业管理人才等也制约了REITs在中国的发展。”

就保利的首单REITs产品而言,对于涉及的双重征税和租金回报率问题,保利地产相关人士介绍,通过股+债的方式收购SPV股权,这单产品最大限度地节约了股权转让过程中的相关税费;此外,通过市场化的租约机制安排,使得资产的未来现金流满足了RETIs产品的发行需求。

尽管障碍重重,REITs依然被视为中国房地产融资的新出路。周志锋认为,随着投资者、开发商和资产持有人的观念转变,从长期来说,REITs能给投资者带来稳定回报,将成为机构投资者主要的融资渠道,同时也为个人投资者提供了多一种的投资渠道。

更多支持政策或* 编辑本段 回目录

鼓励住房租赁市场发展已成为今年房地产业的政策重点之一,推进住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要内容。近年来,xxx及相关部委曾多次印发意见鼓励加快培育并发展住房租赁市场建设,《xxx办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》及《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》均提到推进“房地产投资信托基金(REITs)试点”,为住房租赁市场提供金融支持。

据悉,xxx相关部门近日已组成联合调研组赴多地对《住房租赁管理条例》等征求意见和建议,住房租赁类REITs或将有所突破。

此外,住建部正积极推动住房租赁市场的发展,在12个大中城市开展住房租赁试点,积极培育机构化、规模化的住房租赁企业,鼓励国有企业布局住房租赁业务。同时,支持房地产企业进行创新租赁住房资产证券化实践,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房的有效供给。下一步还将积极推动住房租赁企业拓宽直接融资渠道,支持企业利用创新型金融工具发展住房租赁业务,推进住房租赁市场的发展。

值得注意的是,本次产品获批的保利地产属于央企。早在今年7月,住建部会同国家发改委等九部门联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中便明确要求,人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业。

对此,有业内人士认为,相对而言,未来有国企央企背景的开发商或许能够获得更多的融资支持,这也可能致使央企和国企在未来的一段时期内成为国内发展租赁业务的主力。

证监会相关人士表示,借助于资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径,对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。本单产品的推出正当其时,其既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向,也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用做出了新的尝试及拓展。

保利方面有关人士表示,未来随着我国房地产行业的不断发展,资产证券化的操作将日趋成熟,公募REITs市场的开放会渐行渐近。

展望:长租公寓或成REITs下一个风口? 编辑本段 回目录

今年以来,房地产市场的一个重大变化是各大城市的自持地块数量和比例大幅增长,各大房企也积极布局抢滩。除了保利外,万科、碧桂园、龙湖、世茂等企业也都有大量自持土地,如万科持有超过7块大比例自持土地。这些企业都在大力发展租赁物业品牌,如万科拥有泊寓,龙湖拥有冠寓,世茂房地产今年6月拿下的佛山禅城地块也计划建立其长租公寓的品牌,央企招商蛇口也在长租公寓领域推出了两条产品线,分别是“精品公寓”和“服务式公寓”。

开发商谋求转型,以“长租公寓”为代表的租赁市场成为地产商们争相布局的一个领域。而REITs的下一个风口或许就是长租公寓。

今年8月15日,链家“自如”发行了“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”,该项ABS发行规模为5亿元,其中4.5亿元优先级票面利率为5.39%。从链家自如的ABS到保利租赁住房的REITs,短短两个多月,“长租公寓”在资产证券化道路上又迈出了的一步。

据上交所总经理黄红元介绍,截至2017年10月,上交所资产证券化产品融资规模将近7000亿,存量规模为5000亿左右。他表示,租赁住房REITs,就是资产证券化产品中比较有代表性的创新产品。考虑到该产品主体资质与产品结构设计较好,其他符合条件且致力于住房租赁市场发展的住房企业也可以借鉴该模式,探索开展资产证券化业务,借助资本市场的服务实现企业良性发展,为社会提供更多的租赁住房。

REITsREITs

参考资料
[1].  长富汇银:REITs操作要点与国内典型案例比较研究   http://finance.ce.cn/rolling/201507/21/t20150721_5992904.shtml
[2].  REITs最全解读   http://www.sohu.com/a/129232714_498769
[3].  REITs是什么?中国首单 REITs是怎么回事儿?   http://www.87money.com/info/bqgd/955.html
[4].  中国版REITs 要来了   http://paper.people.com.cn/gjjrb/html/2014-11/24/content_1501974.htm
[5].  ABS视点:REITs、类REITs的差别你真的了解吗?   http://bond.hexun.com/2017-01-11/187696406.html
[6].  REITs时代到来,住房租赁市场迎来资本大潮   http://www.p5w.net/weyt/201710/t20171030_2003560.htm
[7].  国内首单租赁REITs获批 开发商如何玩转住房租赁   http://zzhz.zjol.com.cn/xww/lskb/201710/t20171030_5485905.shtml
[8].  首单租赁REITs为何是保利?   http://news.163.com/17/1030/01/D1V5L44V000187VI.html
[9].  首单央企租赁住房REITs获批   http://news.hexun.com/2017-10-31/191447293.html

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